• ইমেইলঃ acland.nganjsadar@gmail.com
  •                                         ভূমি সেবা হেল্প লাইনঃ (+৮৮) ০১৭০৫৪৬৯৫৬৯

নামজারি কেন জরুরি

নামজারী কি এবং কেন জরুরি?

নামজারি বলতে আমরা বুঝি খতিয়ান সংশোধন করা । অর্থাৎ খতিয়ানে পূর্বে যার নাম ছিল তার নামের পরিবর্তে নতুন ভূমি মালিকের নামে খতিয়ান সংশোধন করা। কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান কোন বৈধ পন্থায় ভূমি/জমির মালিকানা অর্জন করলে সরকারি রেকর্ড সংশোধন করে তার নামে রেকর্ড হালনাগাদ করাকেই নামজারি বলা হয়।  কোন ব্যক্তির নামজারি সম্পন্ন হলে তাকে একটি খতিয়ান দেয়া হয় যেখানে তার অর্জিত জমির সংক্ষিপ্ত হিসাব বিবরণী উল্লেখ থাকে। উক্ত হিসাব বিবরণী অর্থাৎ খতিয়ানে মালিকের নাম, মৌজা, মৌজার নম্বর (জে এল নম্বর), জরিপের দাগ নম্বর, দাগে জমির পরিমাণ, একাধিক মালিক হলে তাদের নির্ধারিত হিস্যা ও প্রতি বছরের ধার্যকৃত খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) ইত্যাদি লিপিবদ্ধ থাকে। নামজারির প্রক্রিয়াটি জমিদারি অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ধারা ১৪৩, ১১৬ ও ১১৭ অনুযায়ী সম্পন্ন করা হয়।

জরিপের মাধ্যমে জমির আরওআর অর্থাৎ রেকর্ড অফ রাইটস সংশোধন করা হয়। রেকর্ড অফ রাইটস বলতে আমরা বুঝি খতিয়ান ও জমা উভয়কেই। এ খতিয়ান ও নকশা চলমান সংশোধনী জরিপের মাধ্যমে সংশোধন করা হয় অর্থাৎ জমি যখন পুরাতন ভূমি মালিকের খতিয়ান থেকে নতুনভাবে অন্য ভূমি মালিকের নিকট হস্তান্তর হয় তখন এ জরিপের মাধ্যমে নতুন ভূমি মালিকের নামে রেকর্ড সংশোধন করা হয়। আমাদের দেশে এক জরিপের পর অন্য জরিপের অন্তবর্তীকালীন খতিয়ান সংশোধন মূলত নামজারির মাধ্যমে করা হয়।  

 

নামজারি দু’প্রকারে হয়ে থাকে-

ক) মূল খতিয়ানে নাম কর্তন করে বা ভূমি কিংবা নাম যোগ করে নামজারি এবং

খ) কোন খতিয়ানে কোন অংশীদার বা নতুন মালিক খতিয়ান হতে বের হয়ে বা খারিজ হয়ে স্বতন্ত্র খতিয়ান খুলতে চাইলে জমাভাগ করে স্বতন্ত্র খতিয়ান খুলে নামজারি করা ।

 

যে সমস্ত কারণে জমির মালিকানার পরিবর্তন ঘটেঃ

ক) মালিকের মৃত্যুতে আইনানুগ ওয়ারিশ বা ওয়ারিশগণের অনুকূলে মৃতের অংশীয় জমির মালিকানা পরিবর্তিত হয়ে থাকে;

খ) রেজিস্ট্রি দলিলমূলে জমি বিক্রি, দান, হেবা, ওয়াকফ বা উইলমূলে ক্রেতা বা গ্রহীতার অনুকূলে মালিকানা হস্তান্তরিত বা পরিবর্তিত হতে পারে;

গ) খাসজমি স্থায়ী বন্দোবস্ত দেওয়া হলে বিধিমোতাবেক বন্দোবস্ত গ্রহীতার অনুকূলে মালিকানার পরিবর্তন ঘটে;

ঘ) সরকার কোন সম্পত্তি অধিগ্রহণ করলে বা ক্রয় করলে সরকারের অনুকূলে মালিকানার পরিবর্তন ঘটে;

ঙ) নিলাম বিক্রির মাধ্যমে নিলাম ক্রেতার অনুকূলে জমির পরিবর্তন ঘটে থাকে;

চ) সিকস্তি বা জমিদারি উচ্ছেদ বা প্রজস্বত্ব আইনম ১৯৫০ এর ৯০, ৯১, ৯২ ও ৯৩ ধারার আওতায় কোন মালিকের স্বত্ব বিলোপ হলে মালিকানা সরকারের অনুকূলে পরিবর্তিত হয়;

ছ) স্বত্ব ঘোষণা সংক্রান্ত দেওয়ানি মামলার স্বত্ব ঘোষণামূলক ডিক্রি বা আদেশবলে সংশ্লিষ্ট জমির মালিকানা ডিক্রি প্রাপকের অনুকূলে হস্তান্তরিত হতে পারে।

জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারার বিধান মোতাবেক কালেক্টরকে রেকর্ড সংশোধন তথা নামজারির ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে। কিন্তু সহকারী কমিশনার (ভূমি)/ রাজস্ব অফিসার পদ সৃজিত হবার পর ১১/১১/১৯৮২ খ্রিঃ তারিখের স্মারক নং ৩০৫ (৪২৫)-১০-১২৬/৮২ বিএলএ এর মাধ্যমে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-কে রেকর্ড সংশোধন তথা নামজারির ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে।

 

নামজারি কখন করা হয়ঃ

ক) রেজিস্ট্রি দলিলমূলে জমি হস্তান্তরের কারণে;

খ) ভূমি মালিকের মৃত্যুর কারণে;

গ) সার্টিফিকেট মামলা ও কোর্ট মামলার মাধ্যমে কোন জমি নিলাম খরিদ হলেও স্বত্বাধিকার ঘোষিত হয়;

ঘ) সরকার কর্তৃক খাসজমি বন্দোবস্তের কারণে;

ঙ) নদী সিকস্তির কারণে খাজনা মওকুফ করা হলে;

চ) খাজনা অনাদায়ে জমি বিক্রি ও তৎসংশ্লিষ্ট নামজারি;

ছ) স্বত্ব মামলার রায় ডিক্রির আওতায় নামজারি;

জ) এলএ কেসের আওতায় নামজারি;

ঝ) খাস খতিয়ানভুক্তকরণের ফলে নামজারি;

ঞ) সমবায় সমিতির ক্ষেত্রে নামজারি;

ট) কবলা, গিফট ও উইলের ক্ষেত্রে নামজারি;

ঠ) বিনিময় মামলার সম্পত্তির ক্ষেত্রে নামজারি;

 

নামজারির মাধ্যমে রেকর্ড সংশোধনের উপরোক্ত কারণগুলো বাস্তবক্ষেত্রে দুটি ধারায় মিলিত হয়। অর্থাৎ সচরাচর উপজেলা ভূমি অফিসে দুটি কারণে নামজারি মামলা আরম্ভ হয়ে থাকে।

১) সরাসরি আবেদনের প্রেক্ষিতে নামজারি ও জমাখারিজ

২) এলটি নোটিশের কারণে

নামজারির সরাসরি আবেদনের ক্ষেত্রে নামজারি রেজিস্টার- ৯ ‘১ম খণ্ড’ এবং এলটি নোটিশের ক্ষেত্রে নামজারি  রেজিস্টার- ৯ ‘২য় খণ্ড’ ব্যবহৃত হয়।

 

জমাখারিজঃ

যৌথ খতিয়ান হতে কোন মালিকের হিস্যা পৃথক করে আলাদাভাবে খতিয়ানভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে জমাখারিজ বলে। প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৭ ধারা মোতাবেক জমাখারিজ করা হয়। এক্ষেত্রে নামজারি প্রক্রিয়ায় পক্ষগণকে শুনানি এবং আবশ্যকমত তদন্ত করে জমাখারিজ করতে হয়। ১১৭ ধারায় জমা বিভক্তি করে খারিজের অন্যতম উদ্দেশ্য ১১৬ ধারা মোতাবেক জমা একত্রীকরণ এবং ভূমি উন্নয়ন কর ধার্য ও আদায় সহজ করা। জমাখারিজ করা হলে আলাদাভাবে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে সুবিধা হয়।

 

জমা একত্রীকরণঃ

জমা একত্রীকরণ কার্যক্রম রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১১৬ ধারার আওতায় সম্পন্ন করা হয়ে থাকে। উক্ত আইনের ১১৬ ধারায় বলা হয়েছে যে, যেখানে একই গ্রামের মধ্যে একই প্রজা কর্তৃক জমির বিভিন্ন খণ্ড অধিকৃত হয় এবং জমির ঐ খণ্ডগুলো বা কতিপয় খণ্ডপূর্বক প্রজাস্বত্বের অধীন হয় সেখানে জমির ঐ খণ্ডগুলো রাজস্ব কর্মকর্তার আদেশক্রমে একই প্রজাস্বত্বে সংযুক্ত হবে।  

 

নামজারি ও জমাখারিজের সুবিধাঃ

ক) সাবেক মালিকের পরিবর্তে নতুন মালিকের নাম রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত থাকে বলে সাবেক মালিক একই জমি একাধিকবার বিক্রয় করতে পারে না।

খ) নতুন মালিকের নিজ নামে স্বতন্ত্র খতিয়ান সৃষ্টি হওয়ার ফলে উহা জমির মালিকানার প্রমাণ হিসেবে সর্বক্ষেত্রে গ্রহণযোগ্য হয়।

গ) খারিজ খতিয়ানের উপর ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা যায়। উক্ত দাখিলা ভূমির মালিকানা ও দখল প্রমাণ করে।

ঘ) গৃহ নির্মাণ, ব্যাংক ঋণ, জমি বিক্রয় প্রভৃতি কাজের জন্য নামজারি ও জমাখারিজ আবশ্যক।

ঙ) নামজারী আদেশমূলে সৃষ্ট সংশোধিত খতিয়ানের কপি সহকারী কমিশনারের মাধ্যমে বা ভূমি মালিকের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট সহকার সেটেলমেন্ট অফিসার বা জরিপকালে/ বুঝারত/ তসদিক/ আপত্তি স্তরে কর্তৃপক্ষের নিকট পেশ করা হলে ‘ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল ১৯৯০’ এর ৩২০ নং অনুচ্ছেদ অনুসারে জরিপ কর্তৃপক্ষ ‘সংশোধিত খতিয়ানের’ ভিত্তিতে নতুন রেকর্ড সৃষ্টি করে থাকেন।

 

যথাসময়ে নামজারি না করার অসুবিধাঃ

ক) অসাধু বিক্রেতা/ পূর্বের মালিক একই জমি একাধিক স্থানে বিক্রয় করতে পারে। পরবর্তী ক্রেতা পূর্বে খারিজ করে নিতে পারে। ফলে অহেতুক মামলা মোকদ্দমায় জড়িত হওয়ার সম্ভাবনা থাকে ।

খ) যৌথ খতিয়ানের জমির দখল নিয়ে জটিলতা সৃষ্টি হতে পারে।

গ) নিজ নামে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা যায় না।

মৌজা ম্যাপ দেখুন

দাগসূচি ও সাবেক দাগ দেখুন

খতিয়ান দেখুন

নামজারির অনলাইন আবেদন

আপনার নামজারি মামলার সর্বশেষ অবস্থা জানুন

ভূমি উন্নয়ন করের পরিমাণ জানুন